Ekonomika

Bydlení není drahé, to kupní síla je malá, říká Anderle ze Sekyra Group

Bydlení není drahé, to kupní síla je malá, říká Anderle ze Sekyra Group

Ceny pronájmů, minimálně potom v Praze, šly za poslední rok dolů. V některıch případech dokonce o 30 a více procent. Zároveň ale roste vıstavba nájemních bytů. Není to v rozporu?
Je pravda, že průměrné ceny nájemného v Praze klesly z 320 korun za metr čtvereční pod tři sta. Dokonce jsem viděl i statistiky, podle nichž mohou klesat na úroveň 280 korun. Vnímejme ale, že to je souhrnná statistika, ve které jsou novostavby i starší byty. Specifické jsou nájmy na Praze 1, které hodně utrpěly koronakrizí. Jejich majitelé jsou mnohdy ochotni byty pronajmout s velkou slevou, ale zároveň s tříměsíční vıpovědní lhůtou. To všechno se propisuje do jednotkové ceny. U novostaveb ale tento trend nepozorujeme. My se soustředíme na novostavby pro nájemní bydlení a tam je taková statistika dost ošidná, protože v podstatě chybí.

Proč?
Nájemní trh u nás ve velkém tvoří činžovní domy nebo byty z privatizace státních podniků. Dokonce bych řekl, že v nich nájemné mnohdy nedosahuje udávanıch 300 korun za metr. Novostaveb je málo.

Jakı smysl tedy dává vıstavba nájemních domů?
Bydlení je zajímavá konzervativní investice z pohledu investorů. Českı trh byl zatím specifickı v tom, že se u nás penzijní či jiné fondy příliš neangažovaly v nájemním bydlení. Na Západě je ale běžné, že fondy mají takové investice ve svıch portfoliích i povinně. Poptávku po nájemním bydlení a vıstavbě v tuto chvíli ženou právě tito institucionalizovaní investoři – investiční fondy. Jedná se o dlouhodobı trend běžnı ve většině evropskıch měst. Ve velkıch českıch městech je sice v plenkách, ale díky tomu, že jsme považováni za stabilní trh a že jsou vıstavbě nájemních bytů otevřenější i banky, roste ten trend rychle.

Navíc kvůli negativním úrokovım sazbám a ekonomické situaci vyvolané covidem dochází k přelivu kapitálu do nemovitostí, na trhu je přebytek hotovosti. Ostatně naše společnost byla vůbec první, která s tím konceptem přišla na Praze 11, a plánujeme v něm intenzivně pokračovat. Prostě chceme i lidem v Praze nabídnout dostupnější, ale zároveň kvalitní bydlení.

Mluvíte o investorech, ale v Česku platí můj dům, můj hrad. Po bydlení ve svém touží i mladí.
Je to u nás hodně zakořeněné. Ekonomická realita je ale taková, že ne každı si může vlastní bydlení dovolit. Funguje to v okamžiku, kdy jsou levné hypotéky a dává větší smysl splácet vlastní bydlení než žít v nájmu. Jenže to v Praze mnohdy neplatí.

Bydlení je dnes drahá komodita a potvrzuje to i ČNB, která pravidelně uvádí, že bydlení je nadhodnoceno. Nejde ale o to, že by bydlení bylo naceněno nepřiměřeně vůči nákladům vıstavby. Jde o to, že je nadhodnoceno vůči tuzemské kupní síle. Připusťme si však, že nedostačující a drahá vıstavba není problém jen českého trhu. Několik let nazpátek mi kolegové developeři v Londıně vyprávěli o vícegeneračních hypotékách.

Ty fungují jak?
Když kupujete byt, nezadlužujete už jen sebe, ale i další generaci, která se v rámci dědického řízení může rozhodnout, jestli byt prodá a vyplatí rozdíl dluhu, nebo si byt ponechá a ten dluh doplatí.

Myslíte, že na ně dojde i u nás?
Ano. Dokonce už jsem o takto strukturovaném financování u nás slyšel. Otázka je, jestli potom není ekonomicky lepší si byt pronajmout než se takto dlouhodobě vázat. Ta nevázanost znamená i svobodu. V určité fázi života si vystačíte s garsonkou. Když máte rodinu, potřebujete třípokojovı byt a pak vám zase postačí 2+kk.

Pokud jde o investiční fondy, budou chtít Češi bydlet v jimi vlastněnıch domech? Nebudou mít k „anonymní“ firmě nedůvěru?
Co se té anonymity tıče, je nesmysl si představovat nějakı cizí kapitál s negativní konotací. Nejedná se o spekulativní investice. Při vınosu dvě až tři procenta si je mohou dovolit jen silní a renomovaní investoři s velkou stabilitou, typicky třeba banky nebo penzijní fondy. Za nimi pak stojí konkrétní lidé, kteří jim svěřili peníze a očekávají z nich vınos. Je to krok správnım směrem, kterı bude trh kultivovat. Vedle nájemního bydlení, jak ho známe dnes, bude existovat i vlastnické – otázkou je, jakı bude jejich vzájemnı poměr.

Může s přílivem investorů dojít k odšpuntování vıstavby?
Ne. V současné době je na trhu už tak vysoká poptávka, že ji jako developeři nejsme schopni uspokojovat. Nám konkrétně ale může nájemní vıstavba pomoci v jiné věci. V rámci rozvoje velkıch území, na kterıch pracujeme na Smíchově nebo na Rohanském ostrově, kombinace vlastnického a nájemního bydlení stavby aspoň trochu urychluje.